양도세 비과세 되는 ‘2년 보유’ 계산 방법은?

2021-08-06

뉴스톡 신승세무법인

#양도세 비과세 ‘2년보유’ 규정을 간략히 정리해 드립니다.

 

양도소득세 비과세 적용 여부를 따질 때는 주택의 보유기간이 중요합니다.

보유기간은 주택을 취득한 날부터 양도한 날까지의 기간입니다.

그렇다면 취득일과 양도일은 어떻게 판정할까요?

 

■주택의 보유기간과 거주기간 모두 2년이상 충족해야 비과세

 

조정대상지역에서 취득한 주택은 2년간 거주를 해야 비과세 혜택을 받습니다. 물론 보유기간과 거주기간 둘 다 2년 이상 조건을 만족해야 합니다. 올해부터는 다주택자의 경우 처분 후 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 계산해야 합니다. 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정지역에 있는 주택만 남은 경우, 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산하는 겁니다.

■취득일과 양도일은 대금청산일 또는 등기접수일을 기준으로

원칙적으로 주택의 취득일 및 양도일은 주택의 대금을 청산한 날을 기준으로 합니다. 만약 대금 청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 하거나 대금 청산일이 불분명한 경우에는 등기접수일을 기준으로 판정합니다. 

본등기를 하기 전에 가등기를 한 기간이 있는 경우도 있는데 가등기 기간은 보유기간으로 보지 않습니다.

 

■양도 비과세 적용 시 주의사항

아버지 명의의 주택을 같이 사는 아들 명의로 변경하는 등 동일 세대원 내에서 소유권 변동이 있는 경우에는 세대 전체를 기준으로 보유여부를 판정하기 때문에 보유기간에 영향을 끼치지 않습니다. 

마찬가지로 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우에도 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합산하여 계산하면 됩니다. 그러나 배우자에게 1주택을 증여 받은 후에 이혼을 하고, 양도하는 경우에는 증여를 받은 날부터 보유기간을 계산해야 합니다. 

이혼위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우에는 위자료로 주택을 받은 배우자의 보유기간만 산정합니다. 반면, 재산분할청구권으로 주택을 취득한 경우에는 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 취득일부터 양도일까지의 기간이 합산됩니다. 

주택을 상속받은 경우 보유기간은 피상속인의 사망일부터 계산합니다. 단, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산하면 됩니다.