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다주택자가 조정지역 주택 팔 때…이것만은 꼭!

2020-01-30

이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr 택스워치

 

다주택 양도세 중과 배제 대상

 

다주택자가 조정대상지역에 보유한 주택을 팔게 되는 경우 양도차익에 대한 세금문제를 걱정하지 않을 수 없다. 2주택을 보유한 경우(일시적 2주택 제외) 양도소득세를 계산할 때 기본세율에 10%p를 가산하고, 3주택 이상을 보유하고 있다면 기본세율에 20%p를 더해야 하기 때문이다.

 

특히 조정대상지역은 서울과 수도권 등 대부분 주택가격이 높고 가격 상승폭도 큰 지역이어서 양도차익에 따라 최고 62%(소득세 최고세율 42%+중과세율 20%)의 고세율로 양도세를 부담해야하는 경우도 발생한다.

 

뿐만 아니라 조정대상지역의 주택은 양도시 보유기간에 따른 장기보유특별공제(장특공제)도 받을 수 없다. 다주택자라도 3년 이상 보유하면 6%에서 최대 30%까지 장특공제를 적용해 양도차익을 줄일 수 있지만, 조정대상지역에서는 그 적용이 배제된다.

 

그런데, 올해 6월 말(2019.12.17~2020.6.31)까지 이 모든 규제가 일시적으로 전격 해제됐다. 양도시점을 저울질하던 다주택자라면 마음이 흔들리지 않을 수 없다. 중과세율이 아닌 일반세율로 세금을 계산해주고, 보유기간에 따른 장특공제까지 받을 수 있다니 말이다.

 

다만 모든 주택이 대상은 아니다. 다주택자들이 조정대상지역 주택을 팔 때 꼭 챙겨봐야할 것들은 또 무엇이 있을까.

 

 

취득시점과 보유기간

오는 6월 말까지 적용되는 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과배제와 장특공제 허용 혜택은 10년 넘게 장기보유한 주택만 해당된다.

 

정확하게 올해 6 31일에 집을 팔아 등기이전을 완료한다고 가정하면, 최소 2010 7 1일 이전에 취득한 주택이라야 이번에 던져진 당근을 챙길 수 있다.

 

더구나 장특공제는 10년 보유한 경우 공제율이 20%이지만 15년 보유한 경우는 30%로 늘어난다. 다주택자가 15년 이상 보유한 주택은 올 6월말까지 양도하면 최대 혜택을 누릴 수 있다.

 

꼭 이번 혜택을 적용받기 위해서가 아니더라도 주택의 취득시점은 중요하다. 보유기간이 1년 미만인 단기보유 주택은 양도차익이 아주 적더라도 40%의 높은 세율을 적용받기 때문이다.

 

특히 다주택자는 조정대상지역에서 1년 미만으로 보유한 주택을 양도하는 경우 '40%' '기본세율+20%p(2주택은 10%p)' 중 무조건 산출세액이 큰 쪽으로 세금을 부담해야 한다.

 

단기보유에 대한 일괄적용 세율은 현재 40%에서 2021년 이후 양도하는 주택부터는 50%로 오른다는 점도 기억해 둬야한다.

 

임대등록여부와 등록시점

대부분 다주택자가 임대사업을 하고 있지만, 주택임대사업자로 등록하지 않은 경우가 있다. 문제는 임대주택이 조정대상지역에 있는 경우 임대사업등록 여부가 양도세에 큰 차이를 발생시킨다는 점이다.

 

조정대상지역에 대한 다주택 양도세 중과규정은 2017 8 2일부터 도입됐는데, 이 때 등록된 주택임대사업자의 임대주택은 양도세를 중과하지 않는 예외규정을 뒀다.

 

의무임대기간이 4년인 단기임대주택이나 의무임대기간이 8년인 장기임대주택으로 등록하면 해당 임대주택을 양도할 때에는 양도소득세 중과를 하지 않는 혜택이다.

 

그런데 이 혜택은 곧장 조정됐다. 2018 4 1일 이후 등록하는 경우는 8년 장기임대주택에 대해서만 혜택을 주도록 제한됐고, 2018 9 14일 이후 등록분부터는 장기임대주택조차도 중과배제혜택을 더이상 받을 수 없도록 규정이 바뀌었다.

 

정리하면, 다주택자가 조정대상지역에 보유한 임대주택은 주택임대사업자로 등록된 경우에 한해 중과배제 혜택을 받을 수 있지만, 등록시기를 잘 확인하고 양도해야 한다.

 

물론, 이와 별개로 10년 넘게 보유한 주택은 올해 6월말까지 양도하면 중과배제 혜택을 받는다.

 

[출처/참조] 택스워치 이상원 기자 lsw@taxwatch.co.kr

 

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